venerdì 1 settembre 2017

MERCATO IMMOBILIARE : C'è CHI LO VEDE ROSA


Tendenza del Mercato Immobiliare in Italia


La crisi finanziaria che da più di dieci anni ha colpito un po’ tutti i settori dell’economia mondiale non ha certo risparmiato quello immobiliare, che ha visto un graduale, ma innarrestabile calo delle compravendite e una ridotta attività edilizia.
Alcuni recenti studi hanno preso in esame l’andamento del mercato immobiliare negli anni 2000 – 2015 nei capoluoghi italiani e hanno evidenziato che la flessione più marcata si è verificata negli anni 2010 – 2015 e che solo verso la fine di quest’ultimo anno si è avvertita una timida ripresa.
Dall’esame dei dati acquisiti dalle tabelle di “compravendita immobili residenziali” dell’Agenzia delle Entrate e dai dati delle serie storiche di compravendita degli immobili dal 2000 al 2015 nei maggiori capoluoghi di provincia d’Italia si nota che:

1)      La compravendita suddivisa in trimestri ha un andamento con un ciclo di 6 mesi: i picchi maggiori sono ad Aprile e Ottobre, mentre quelli minori a Gennaio e Luglio (figure 1 e 2).
2)      La vendita aumenta gradualmente fino al 2006, dove raggiunge il picco massimo per poi diminuire fino al 2009; rimane costante per due anni, per poi avere un andamento negativo fino al 2013 dove raggiunge il minimo; successivamente si inizia a vedere un leggero aumento (figura 3).
In questo studio si è voluto indagare, per un probabile acquisto, su quale sarà l’andamento del numero delle transazioni nei prossimi anni, per vedere se il mercato è in ripresa e quindi, essendoci più movimento di compravendite, si potrebbe ipotizzare un prezzo di acquisto dell’abitazione più conveniente e una più vasta scelta.
Questi dati riguardano il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN), che rappresenta il numero di transazioni, calcolate rispetto alla quota di proprietà compravenduta, avvenute in un determinato periodo di tempo: per esempio se si acquista una casa al 50% e il posto auto per intero, questa transazione vale 1.5 per l'Osservatorio del Mercato Immobiliare.
Nella figura 1 è riportato l’andamento delle maggiori province italiane (Roma, Milano, Napoli, Torino, Bari); andamento che è simile alle restanti province. Nella figura 2 è mostrato l’andamento totale trimestrale di tutte le province e nella figura 3 gli andamenti totali annuali.
Usando queste informazioni, relativamente all’Italia e tramite Gretl, un software econometrico, è stata stimata la tendenza del mercato immobiliare inteso come compravendita e affitto di immobili residenziali dal 2016 al 2019, ottenendo un grafico della previsione (figura 4) che mostra come la compravendita tenda in media ad aumentare progressivamente.
Nella pubblicazione del 1 marzo 2017 dell’Agenzia delle Entrate “Osservatorio del Mercato Immobiliare” relativa all’anno 2016, vengono riportati i dati NTN del 2016 che mostrano un aumento del 18.9 % su base annua.
Invece con i dati elaborati in questo studio è stato constatato un aumento del 7.0 % su base annua nel 2016. Il dato dell’Agenzia delle Entrate rientra comunque nell’intervallo di fiducia della proiezione.
Pertanto si è arrivati alla conclusione che, relativamente all’acquisto di un immobile, mediante l’utilizzo delle serie storiche, la proiezione della compravendita fino al 2019 tende ad aumentare, con notevoli benefici per la movimentazione del mercato immobiliare.

F.B. - R.B. 


Figura 1: Transazioni normalizzate nelle maggiori città italiane dal 2004 al 2015


Figura 2: Andamento totale delle transazioni normalizzate trimestrali dal 2004 al 2015








Figura 3: Andamento totale delle transazioni normalizzate annuali dal 2000 al 2015





Figura 4: Grafico della previsione della compravendita fino al 2019


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