Tendenza del Mercato Immobiliare in
Italia
La
crisi finanziaria che da più di dieci anni ha colpito un po’ tutti i settori
dell’economia mondiale non ha certo risparmiato quello immobiliare, che ha
visto un graduale, ma innarrestabile calo delle compravendite e una ridotta
attività edilizia.
Alcuni
recenti studi hanno preso in esame l’andamento del mercato immobiliare negli
anni 2000 – 2015 nei capoluoghi italiani e hanno evidenziato che la flessione
più marcata si è verificata negli anni 2010 – 2015 e che solo verso la fine di
quest’ultimo anno si è avvertita una timida ripresa.
Dall’esame
dei dati acquisiti dalle tabelle di “compravendita
immobili residenziali” dell’Agenzia delle Entrate e dai dati
delle serie storiche di compravendita degli immobili dal 2000 al 2015 nei
maggiori capoluoghi di provincia d’Italia si nota che:
1)
La
compravendita suddivisa in trimestri ha un andamento con un ciclo di 6 mesi: i
picchi maggiori sono ad Aprile e Ottobre, mentre quelli minori a Gennaio e
Luglio (figure 1 e 2).
2)
La
vendita aumenta gradualmente fino al 2006, dove raggiunge il picco massimo per
poi diminuire fino al 2009; rimane costante per due anni, per poi avere un
andamento negativo fino al 2013 dove raggiunge il minimo; successivamente si
inizia a vedere un leggero aumento (figura 3).
In
questo studio si è voluto indagare, per un probabile acquisto, su quale sarà
l’andamento del numero delle transazioni nei prossimi anni, per vedere se il
mercato è in ripresa e quindi, essendoci più movimento di compravendite, si potrebbe
ipotizzare un prezzo di acquisto dell’abitazione più conveniente e una più
vasta scelta.
Questi
dati riguardano il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN), che rappresenta il
numero di transazioni, calcolate rispetto alla quota di proprietà compravenduta,
avvenute in un determinato periodo di tempo: per esempio se si acquista una
casa al 50% e il posto auto per intero, questa transazione vale 1.5 per
l'Osservatorio del Mercato Immobiliare.
Nella
figura 1 è riportato l’andamento delle maggiori province italiane (Roma,
Milano, Napoli, Torino, Bari); andamento che è simile alle restanti province.
Nella figura 2 è mostrato l’andamento totale trimestrale di tutte le province e
nella figura 3 gli andamenti totali annuali.
Usando
queste informazioni, relativamente all’Italia e tramite Gretl, un software
econometrico, è stata stimata la tendenza del mercato immobiliare inteso come
compravendita e affitto di immobili residenziali dal 2016 al 2019, ottenendo un
grafico della previsione (figura 4) che mostra come la compravendita tenda in
media ad aumentare progressivamente.
Nella
pubblicazione del 1 marzo 2017 dell’Agenzia delle Entrate “Osservatorio del Mercato Immobiliare” relativa all’anno 2016,
vengono riportati i dati NTN del 2016 che mostrano un aumento del 18.9 % su
base annua.
Invece
con i dati elaborati in questo studio è stato constatato un aumento del 7.0 %
su base annua nel 2016. Il dato dell’Agenzia delle Entrate rientra comunque nell’intervallo
di fiducia della proiezione.
Pertanto
si è arrivati alla conclusione che, relativamente all’acquisto di un immobile,
mediante l’utilizzo delle serie storiche, la proiezione della compravendita
fino al 2019 tende ad aumentare, con notevoli benefici per la movimentazione
del mercato immobiliare.
F.B.
- R.B.
Figura
1: Transazioni normalizzate nelle maggiori città italiane dal 2004 al 2015
Figura 2: Andamento
totale delle transazioni normalizzate trimestrali dal 2004 al 2015
Figura 3: Andamento
totale delle transazioni normalizzate annuali dal 2000 al 2015
Figura 4: Grafico della
previsione della compravendita fino al 2019
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